樓盤(pán)賣點(diǎn)分析 常見(jiàn)的樓盤(pán)賣點(diǎn)有哪些

樓盤(pán)賣點(diǎn)有很多，有樓盤(pán)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有房子的質(zhì)量和戶型，有小區(qū)物業(yè)管理，有市政配套等等，主要是賣區(qū)位優(yōu)勢(shì)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)即區(qū)位的綜合資源優(yōu)勢(shì)，即某一地區(qū)在發(fā)展經(jīng)濟(jì)方面客觀存在的有利條件或優(yōu)越地位。其構(gòu)成因素主要包括：自然資源環(huán)境、地理位置，以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、科技、管理、政治、政策、文化、教育、旅游等方面。
常見(jiàn)的樓盤(pán)會(huì)利用的趣味優(yōu)勢(shì)
1.有利用自然資源環(huán)境的區(qū)位優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)，比方說(shuō)有臨山的、臨水的、臨近公園的樓盤(pán)，空氣好環(huán)境好又安靜又可以晨練。
2.有利用著地理位置的區(qū)位優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)，比方說(shuō)在1環(huán)2環(huán)以內(nèi)的樓盤(pán)乘車方便，賣的也比3環(huán)4環(huán)以外的貴。
3.有利用文化區(qū)位優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)，比方說(shuō)靠近學(xué)校，小孩上學(xué)方便，自己有可以經(jīng)常去學(xué)校進(jìn)行體育鍛煉，文化交流。
4.有利用旅游區(qū)位優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)，比方說(shuō)我們的海南省在建國(guó)際旅游區(qū)，現(xiàn)在的房子據(jù)說(shuō)賣的比較高。
5.有利用政治區(qū)位優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)，比方說(shuō)首都北京的樓盤(pán)或者是其他省市政府辦公區(qū)域的樓盤(pán)。
6.有利用經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)，比方說(shuō)城市的商業(yè)中心地帶(CBD),商業(yè)發(fā)達(dá)，建的商業(yè)大廈。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告

錄 ... 1
綜 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地產(chǎn)研究中心研究方法簡(jiǎn)介 ... 7
2.1 研究背景說(shuō)明 ... 7
2.2 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說(shuō)明 ... 8
3. 名詞定義 ... 9
4. 抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介 ... 10
5. 抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究延伸服務(wù) ... 11
摘 要 ... 12
第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析 ... 13
1.1 拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅條件是目前購(gòu)房需求的主體構(gòu)成，增幅較大 ... 15
1.3 投資購(gòu)房比例基本平穩(wěn) ... 15
1.4 結(jié)婚購(gòu)房比例保持穩(wěn)定 ... 15
1.5 城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購(gòu)房需求增速平穩(wěn) ... 16
2. 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情況 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求結(jié)構(gòu)分析 ... 18
4.1 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 18
4.2 價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 19
4.3 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 20
4.4 戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析 ... 21
第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 ... 23
1. 2004 年三季度市場(chǎng)供給狀況 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全國(guó)及江蘇省固定資產(chǎn)投資總量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供應(yīng)狀況 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房供給狀況 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供應(yīng)情況 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房總體供需狀況 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 ... 26
4.3 分結(jié)構(gòu)的新建商品房供需平衡狀況 ... 27
4.3.1 分片區(qū)的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分價(jià)格層次的供需分析 ... 28
4.3.3 分樓型的供需狀況 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)狀況 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對(duì)比 ... 31
5.3.1 分區(qū)域市場(chǎng)供給比較 ... 31
5.3.2 分物業(yè)類型市場(chǎng)供給比較 ... 32
第三節(jié) 價(jià)格研究 ... 33
1. 供給價(jià)格水平分析 ... 33
1.1 抉策地產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù) ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型樓盤(pán)價(jià)格總指數(shù)表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地產(chǎn)南京 70 典型樓盤(pán)指數(shù)分區(qū)指數(shù)表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地產(chǎn)南京 70 典型樓盤(pán)指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表 ... 34
1.2 新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅價(jià)格水平分析 ... 36
1.4 分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 ... 37
1.5 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水平分析 ... 38
1.6 存量房?jī)r(jià)格水平分析 ... 39
1.7 南京市租賃行情分析 ... 39
1.8 土地價(jià)格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)因素及相關(guān)分析 ... 41
2.1 供需比例失衡對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需狀況對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的影響分析 ... 41
2.1.2 價(jià)格層次供需矛盾對(duì)南京市商品房?jī)r(jià)格的影響 ... 41
2.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)能力增長(zhǎng)支撐南京房?jī)r(jià) ... 42
2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ... 42
2.4 宏觀金融政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ... 42
2.5 行業(yè)的互動(dòng)效應(yīng)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 ... 43
2.6 商品房直接成本帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 ... 43
2.7 城市化進(jìn)程加快，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 ... 44
2.8 開(kāi)發(fā)商追求高利潤(rùn)使得房?jī)r(jià)增長(zhǎng) ... 45
2.9 2005 年南京商品房房?jī)r(jià)趨勢(shì)性分析 ... 45
第四節(jié) 消費(fèi)者調(diào)查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究說(shuō)明 ... 46
2.1 樣本特征 ... 46
2.2 樣本量 ... 46
2.3 數(shù)據(jù)的質(zhì)量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指標(biāo) ... 47
2.6 調(diào)研內(nèi)容 ... 47
3. 意向購(gòu)房者的基本特征 ... 47
3.1 潛在購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu) ... 47
3.2 潛在購(gòu)房者的家庭結(jié)構(gòu) ... 48
3.3 潛在購(gòu)房者的家庭收入情況 ... 49
3.4 潛在購(gòu)房者的受教育程度 ... 49
4. 意向購(gòu)房者的居住現(xiàn)狀 ... 50
4.1 現(xiàn)有住房的獲得方式 ... 50
4.2 現(xiàn)有住房的居住面積和戶型 ... 51
5. 潛在消費(fèi)者的購(gòu)房偏好 ... 52
5.1 潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房區(qū)域的偏好 ... 52
5.2 潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房面積的偏好 ... 53
5.2.1 潛在消費(fèi)者對(duì)面積偏好與上季度的對(duì)比分析 ... 53
5.2.2 三季度潛在消費(fèi)者對(duì)總面積及各個(gè)功能房間面積的偏好 ... 53
5.3 潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好 ... 54
5.4 潛在消費(fèi)者對(duì)戶型的偏好 ... 55
5.5 潛在消費(fèi)者的意向面積與意向戶型的交叉分析 ... 56
5.6 潛在消費(fèi)者在同等建筑面積下對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的偏好 ... 56
5.7 潛在消費(fèi)者對(duì)配套中最看重的三個(gè)因素 ... 57
5.8 潛在消費(fèi)者購(gòu)買目的分析 ... 58
6. 購(gòu)買方式與購(gòu)買力分析 ... 58
6.1 潛在消費(fèi)者可以承受的最高單價(jià) ... 58
6.2 潛在消費(fèi)者可以承受的最高總價(jià) ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 對(duì)潛在消費(fèi)者心理房?jī)r(jià)的測(cè)試 ... 61
7. 潛在購(gòu)房者的媒介影響度 ... 61
7.1 潛在購(gòu)房者的信息獲取途徑 ... 61
7.1.1 房產(chǎn)信息獲取途徑在消費(fèi)者中的分布 ... 61
7.1.2 報(bào)紙媒體 ... 62
7.1.3 網(wǎng)絡(luò)媒體 ... 62
7.2 印象最深的房產(chǎn)廣告的主題描述及樓盤(pán)的提及率分析 ... 63
7.3 媒介對(duì)意向購(gòu)房者的決策過(guò)程的影響程度 ... 64
第五節(jié) 生活指數(shù)評(píng)價(jià) ... 65
1. 生活指數(shù)評(píng)價(jià) ... 65
1.1 區(qū)域生活指數(shù)模型 ... 65
1.2 應(yīng)用與測(cè)評(píng)結(jié)果 ... 66
2. 典型樓盤(pán)生活指數(shù)評(píng)價(jià) ... 67
2.1 典型樓盤(pán)生活指數(shù)模型 ... 67
2.2 應(yīng)用與測(cè)評(píng)結(jié)果 ... 69
3. 典型樓盤(pán)性價(jià)比分析 ... 69
4. 抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項(xiàng)研究 ... 70
4.1 《抉策地產(chǎn)典型樓盤(pán)生活指數(shù)及性價(jià)比綜合分析報(bào)告》 ... 70
4.2 《抉策地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地產(chǎn)市場(chǎng)吸納與性價(jià)比定價(jià)模型》 ... 70
第六節(jié) 媒體監(jiān)測(cè)與研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測(cè) ... 71
1.1 樓盤(pán)報(bào)紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率 ... 71
1.2 分區(qū)域投放量統(tǒng)計(jì) ... 73
1.3 分物業(yè)類型投放量統(tǒng)計(jì) ... 74
1.4 開(kāi)發(fā)商投放量統(tǒng)計(jì) ... 74
1.5 報(bào)紙平面媒體房地產(chǎn)廣告總量統(tǒng)計(jì) ... 75
2. 2004 年三季度南京房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告監(jiān)測(cè)分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地廣告營(yíng)銷主題與促銷活動(dòng)分析 ... 77
3.1 房地產(chǎn)營(yíng)銷主題分析 ... 77
3.2 其它促銷活動(dòng)分析 ... 79
4. 結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查的媒體影響度分析 ... 80
4.1 購(gòu)房者媒體偏好分析 ... 80
4.2 各類型媒體廣告對(duì)購(gòu)房者決策的影響度 ... 81
4.3 典型樓盤(pán)廣告策略淺析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度順馳濱江奧城報(bào)紙平面廣告投放總量與頻率 ... 82
4.3.2 2004 年順馳濱江奧城廣告報(bào)紙組合 ... 82
4.3.3 2004 年順馳濱江奧城報(bào)紙平面廣告及網(wǎng)絡(luò)廣告投放分析 ... 83
4.3.4 順馳濱江奧城的廣告意境及營(yíng)銷主題分析 ... 83
5. 抉策地產(chǎn)研究中心營(yíng)銷監(jiān)測(cè)產(chǎn)品簡(jiǎn)介 ... 84
5.1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要樓盤(pán)廣告營(yíng)銷主題變化及分析 ... 85
結(jié) 語(yǔ) ... 87
策劃方案 營(yíng)銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項(xiàng)目定位 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目管理
項(xiàng)目研究 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目流程
市場(chǎng)定位 定位策略 定位分析
定價(jià)策略 定價(jià)方案 定價(jià)策劃
開(kāi)盤(pán)方案 開(kāi)盤(pán)流程 開(kāi)盤(pán)策劃
活動(dòng)策劃 活動(dòng)方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營(yíng)銷策略 廣告策略 分析報(bào)告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓(xùn)
項(xiàng)目規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 樓書(shū)文案
樓書(shū)設(shè)計(jì) 市場(chǎng)研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營(yíng)銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營(yíng)銷 整合推廣

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房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告怎么寫(xiě)？下面是我整理的地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，希望對(duì)你有所幫助！

篇一：地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

名稱××公司××房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告大綱受控狀態(tài)

編號(hào)

執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門

一、調(diào)研目的

從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場(chǎng)營(yíng)銷部開(kāi)展了針對(duì)公司位于××市××房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研活動(dòng)。

本市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告就是對(duì)這次調(diào)研活動(dòng)的全面總結(jié)，它全面、詳細(xì)、合理地分析了公司在××市的××項(xiàng)目的市場(chǎng)情況，從而為××項(xiàng)目的銷售決策提供比較全面的數(shù)據(jù)參考。

二、調(diào)研方法和人員

（一）調(diào)研方法

本次調(diào)研活動(dòng)所采取的調(diào)研方法包括調(diào)查問(wèn)卷法、文獻(xiàn)法、訪談法等多種調(diào)研方法。

（二）調(diào)研人員

①公司市場(chǎng)營(yíng)銷部是本次調(diào)研活動(dòng)的主導(dǎo)部門。市場(chǎng)營(yíng)銷部派出三名經(jīng)驗(yàn)豐富的營(yíng)銷人員開(kāi)展了本次調(diào)研活動(dòng)，并編寫(xiě)了調(diào)研報(bào)告。

②公司公關(guān)部派出一人協(xié)助市場(chǎng)營(yíng)銷部開(kāi)展此次調(diào)研活動(dòng)。

③為了確保調(diào)研活動(dòng)順利開(kāi)展，市場(chǎng)營(yíng)銷部還聘請(qǐng)了部分在校學(xué)生協(xié)助開(kāi)展調(diào)研活動(dòng)。

三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論

（一）××市的宏觀環(huán)境

1.宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（各項(xiàng)指標(biāo)均以三年為選取年限）

①國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。

②人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。

③社會(huì)消費(fèi)品零售總額。

④人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額。

⑤職工年平均工資。

⑥城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

⑦城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出。

⑧恩格爾系數(shù)（食品支出占消費(fèi)性支出的比重）。

⑨城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額。

⑩城市居民人均居住面積。

2.城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)

①城市規(guī)劃。

②發(fā)展趨勢(shì)（未來(lái)三年的發(fā)展趨勢(shì)）。

（二）去年××市房地產(chǎn)的發(fā)展情況

①新建商品房發(fā)展情況。

②經(jīng)濟(jì)保障住房的發(fā)展情況。

③二手房的發(fā)展情況。

（三）今年××房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)

①截至今年××月的銷售增長(zhǎng)情況。

②未來(lái)幾個(gè)月的銷售預(yù)測(cè)情況。

（四）今年××市房地產(chǎn)政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的地理環(huán)境及交通狀況

1.××區(qū)總體規(guī)劃

①城市規(guī)劃。

②居住用地規(guī)劃。

③商業(yè)規(guī)劃。

④交通規(guī)劃。

2.××區(qū)零售業(yè)態(tài)綜述

①主要業(yè)態(tài)分布區(qū)域。

②主要業(yè)態(tài)所處地位及趨勢(shì)。

（六）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1.項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析

（略）

2.項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析

①項(xiàng)目位置。

②片區(qū)范圍。

3.項(xiàng)目街區(qū)特點(diǎn)

①地塊位置、環(huán)境及交通。

②人口分布及收入構(gòu)成。

4.項(xiàng)目周邊配套

①周邊商業(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況。

②項(xiàng)目周邊教育配套。

③項(xiàng)目周邊金融配套。

④項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套。

（七）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的售樓盤(pán)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)及分析

分析內(nèi)容包括樓盤(pán)概況、交通情況、戶型分析、價(jià)格分析、銷售分析、客源客層、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)等。

2.項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及分析

分析內(nèi)容包括各潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤(pán)概況、配套情況、價(jià)格情況、戶型情況等。

3.其他在售樓盤(pán)及分析

分析內(nèi)容包括其他在售樓盤(pán)的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統(tǒng)計(jì)、價(jià)格水平、客源層面、優(yōu)劣勢(shì)分析等。

（八）綜合結(jié)論

①該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和景觀營(yíng)造的特點(diǎn)。

②本區(qū)域開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

③本區(qū)域的戶型特點(diǎn)和面積分布情況。

④本區(qū)域樓盤(pán)客戶的主要特點(diǎn)。

（九）本區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目暢銷與滯銷的因素

1.暢銷特征

①交通便利，生活配套設(shè)施、教育配套設(shè)施完善。

②市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。

③產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具有唯一性。

④戶型設(shè)計(jì)相對(duì)較為合理、實(shí)用率高。

⑤產(chǎn)品的性價(jià)比高。

⑥物業(yè)管理到位。

⑦營(yíng)銷定位及宣傳效果較好。

⑧企業(yè)及項(xiàng)目品牌具有影響力。

2.滯銷特征

①交通不便，生活配套設(shè)施不完善。

②企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目資金鏈斷裂。

①規(guī)劃設(shè)計(jì)較差，戶型設(shè)計(jì)不合理，面積過(guò)大。

②總價(jià)過(guò)高，首付壓力相對(duì)較大。

⑤產(chǎn)品定位與營(yíng)銷概念的設(shè)計(jì)與市場(chǎng)實(shí)際脫節(jié)。

⑥開(kāi)發(fā)規(guī)模與開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)出現(xiàn)錯(cuò)位。

（十）調(diào)研結(jié)論

①項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域供求、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣分析。

②項(xiàng)目發(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標(biāo)客戶特征以及具體建議等。

四、相關(guān)資料附錄

①入戶調(diào)研問(wèn)卷。

②統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料。

③訪談及會(huì)談?dòng)涗洝?

編制日期審核日期批準(zhǔn)日期

修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期

篇二：地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。20xx年市《政府的工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。20xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的`“緩剎車”效應(yīng)。

但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì)，建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

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